北京市东城区金鱼池等2宗预申请挂牌地块两天后“转正”。

　　5月30日，北京市规自委官网信息显示，正式挂牌三宗宅地，分别为两天前预申请挂牌的东城金鱼池地块、大兴新城西片区地块，以及5月17日挂牌预申请的昌平土城新村地块。这3宗地块的总起始价为44.02亿元，挂牌出让竞买时间为5月30日至7月2日，挂牌竞价截止时间为7月3日。

　　值得关注的是，位于内城核心地段的东城金鱼池地块还是北京土地招拍挂出让住宅建面最小地块，其最高溢价率可达25%，或将成为近3年北京土拍市场溢价最高地块，而且销售指导价也根据溢价率做出调整，最高销售指导价达15.1万/平方米。

　　金鱼池地块最高溢价率达25%

　　北京市东城区金鱼池二期西土地一级开发项目DC-0127-0101地块F2公建混合住宅用地，土地面积约3028平方米，建筑控制规模不大于5550平方米，控高18米，起始价2.7亿元。

　　金鱼池地块地段位置绝佳，位于东城区核心区，二环之内，天坛公园北侧。具体来看，其北向1.5公里为天安门广场，南端紧临十一中学金鱼池校区，地块东侧300米为地铁7号线桥湾站，西侧600米为则为珠市口站，北侧为前门大街商业板块和北京坊商业项目。

　　出让文件显示，本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格3.37亿元，最高溢价率接近25%。当竞买报价达到土地合理上限价格时，则转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

　　据合硕机构首席分析师郭毅分析，从2021年集中土拍后，北京土拍市场上就有溢价率不超15%的隐形“红线”，金鱼池地块则将溢价率上限调高到25%，同时设定了溢价率分段指导价。这是继朝阳酒仙桥捆绑地块之后，北京土拍的又一次创新。

　　据悉，金鱼池地块的销售指导价将根据溢价率做出调整，并且分三个档位：溢价率在15%以下时，销售指导价为13.9万元/平方米；溢价率在15%-20%区间，销售指导价为14.3万元/平方米；溢价率在20%以上，销售指导价可达15.1万元/平方米。

　　值得关注的是，4月30日上架的北京海淀永丰地块同样是采用这一出让规则，从起始价78亿元到封顶价93.6亿元，溢价率由之前土地出让的15%提高至20%。销售指导价也将根据土拍地价是否触及上限而调整。

　　综合来看，金鱼池地块是一个寸土寸金的内城核心“袖珍”地块，住宅建筑面积约1700平方米，自持公建3850平方米。在郭毅看来，这是北京有史以来招拍挂出让的住宅建面最小地块，仅次于2006年开发的天坛公馆。

　　此外，另据克而瑞分析人士认为，金鱼池地块的产品预计是6层以下洋房，大概率是大平层产品。

　　大兴新城西片区、昌平土城新村地块同时挂牌

　　5月30日同时挂牌的还有大兴新城西片区一期A、B组团土地一级开发项目DX00-0406-0003、DX00-0406-0011地块R2二类居住用地、DX00-0404-0033地块B4综合性商业金融服务业用地、DX00-0406-0007地块A334托幼用地，其居住用地容积率为1.6/1.7，控高30米，销售指导价5万元/平方米。该地块东侧紧邻在售项目兴城之星，目前兴城之星售价为4.5万元/平方米。

　　出让文件显示，该地块土地面积6.7万平方米，建筑控制规模不大于11.95万平方米；地块起拍价格21.46亿元，当价格达到上限价格24.68亿元时，则转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

　　此外，北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造项目CP00-0602-0002、0003地块R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地也同时挂牌。该地块位于昌平区马池口镇土城村，总土地面积约6.63万平方米，建筑规模约15.55万平方米，起始价19.86亿元。容积率2.4，控高60米，期房销售指导价3.9万元/平方米，现房销售指导价4.1万元/平方米。

　　出让文件显示，当地价达到上限22.839亿元时，则转为竞报现房销售，当现房销售面积达到上限3.1万平方米时中联亿配，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。